三孩政策来了！生育政策，发生了大变化。5月31日下午，新华社播放了中共中央政治局会议重要内容：

进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源禀赋优势。会议强调，各级党委和政府要加强统筹规划、政策协调和工作落实，依法组织实施三孩生育政策，促进生育政策和相关经济社会政策配套衔接，健全重大经济社会政策人口影响评估机制。

这意味着，继2016年全面放开二孩政策后，我们的生育政策再次发生重大变化，三孩政策真的来了。要知道，从1980年开始计划生育，明令一对夫妻生一个孩子的义务，到2013年放开了部分家庭生二孩，再到2016年全面放开二孩，这中间耗时近40年。而从2016年全面放开二孩再到如今一对夫妻可以生三个孩子，只用了5年时间。可以看出，生育政策调整有多迫切。迫切的背后，是我们的生育率跌破警戒线、新生儿数量连续四年下滑、老龄化加剧、经济下行压力加大。

目前的总和生育率已经跌到了1.3，早已经跌破了警戒线，距离正常的替代率2.1差距甚大。最新公布的第七次人口普查数据显示，2020年我们的新生儿数量为1200万，较2019年减少了265万，已经是连续第四年减少。

▲数据：国家统计局

老龄化方面，60岁以上人口占比高达18.7%，65岁以上人口占比高达13.5%，距离深度老龄化（65岁以上人口占比超过14%）只有一步之遥。联合国预测，中国最早会在2022年迈入深度老龄化社会。少子化、人口老龄化加剧，会深度改变我们的人口结构，还会改变人口趋势。纵观世界，人口趋势一旦逆转，无论对产业发展还是养老金问题，都会造成的巨大压力和困惑。人口趋势一旦逆转，对楼市也是巨大利空。人口通缩会撼动楼市，人口通缩对楼市的利空，最典型的案例就是日本。如今日本的年轻一代，是躺平的一代。他们中很多人懒得谈恋爱，更别说结婚生子。日本的新生儿数量持续刷新历史新低，而该国人口早在2007年就进入了通缩。与之对应的经济、楼市持续低迷。即使是东京楼市，也是不温不火。有人说，日本的经济与楼市低迷，是当年广场协议下，日本楼市泡沫破灭的缘故。但真正的内在因素，是人口通缩。

我们中国目前最接近日本现状的区域，是东北。东北目前已经迈入深度老龄化，生育率全国最低，经济低迷，楼市不振。最新的第七次人口普查数据显示，黑龙江过去十年人口减少了646万，吉林十年人口减少了338万，辽宁十年人口减少了115万，东北三省人口过去十年合计减少了1099万人。与之对应的楼市，除了沈阳、大连还能有点希望外，其他城市已经失去了投资价值。鹤岗、阜新、双鸭山的房价已经沦为了“白菜价”，双鸭山等城市持续下跌。在全国房价最低的10个城市中，东北占了一大半，包括鹤岗、双鸭山、七台河、铁岭、阜新、黑河。如果我们不调整生育政策，改变人口趋势，那东北楼市就是中国未来大多数城市的缩影。因为少子化、老龄化，已经不仅仅是东北的问题，连东南沿海富裕发达地区，同样没能幸免。天津、上海、北京、江苏、浙江等富裕地区的生育率在全国省市排名中都比较靠后，老龄化也比较严重。如今放开三孩，能否改变新生儿和人口趋势？这个不好说，有待后续观察，关键还得看后续出台的辅助政策。从目前的情况来看，影响生育率的主要因素无非是三高，也即房价高（房租高）、教育成本高、医疗费用高。在这三高背景下，2016年全面放开二孩不但没有增加新生儿数量，反倒在那一年见顶后一路下滑。正如央视主持人白岩松说的，现在相当大的问题不是缺三胎四胎，而是一胎都有好多人不想生，怎么去谈三胎四胎？

所以说，放开三孩能否奏效，关键还得看后续的辅助政策。如果后续的政策能够从住房、教育和医疗方面着手，且大力度解决了这三高问题，那扭转人口趋势也不是不可能。从昨天会议释放的信号来看，这次放开三孩与之前放开二孩有很多不同，放开三孩只是第一步，后续会出台婚嫁、生育、养育、教育、住房等一系列降低成本的政策。昨天会议提出：

1.加强适婚青年婚恋观、家庭观教育引导；

2.对婚嫁陋习、天价彩礼等不良社会风气进行治理；

3.发展普惠托育服务体系，推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支；

4.加强税收、住房等支持政策；

5.保障女性就业合法权益；

6.要深化国家人口中长期发展战略和区域人口发展规划研究，促进人口长期均衡发展。

也就是说，这一次为了鼓励生育，接下来会出台全方位的政策来辅助。以此来看，放开三孩，可能真的会扭转人口趋势。这对于楼市来说，会是个大利好。