北京市朝阳区东坝乡北京好漾小区建于2003年，居民按商品房标准购房，却历经20年始终没能拿到房产证，导致房屋无法正常交易、出租。北京好漾小区共有6栋住宅，地处东坝家园B区地块内，该区域内的多栋住宅仅这6栋为商品房，其余均为回迁安置房。小区作为北京市绿化隔离带地区旧村改造配套商品房项目，2003年前后建成，但至今仍未办理房产证。

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开发商违规销售回迁房的核心原因在于‌利用政策与监管漏洞，通过将本应用于安置回迁户的房屋当作商品房出售，快速回笼资金甚至套取银行贷款‌，从而缓解开发资金压力或谋取非法利益。

这一行为背后涉及多重驱动因素和深层机制，具体可从以下几个维度分析：

一、经济动因：快速回笼资金，缓解开发压力

回迁房原本是开发商为履行拆迁安置义务而建设的房屋，通常不对外销售。但在实际操作中，部分开发商在项目资金紧张时，会将尚未完成产权登记、不具备上市条件的回迁房提前当作商品房出售，以迅速获取现金流。

例如，济南市药山郡开发商在未取得商品房预售许可证的情况下，就将剩余回迁安置房当作商品房售卖，明显是为了加速资金回笼。

类似情况也出现在黑龙江桦南县春天花园项目中，开发商涉嫌“一房二卖”，通过重复销售回迁安置房获取额外资金。

二、制度漏洞：历史监管不严，信息管理缺失

在2000年前后，房地产市场管理制度尚不完善，不动产登记系统不健全，开发商可直接办理房产登记而无需严格审核购房人身份和购房款真实性。

这为违规操作提供了空间。例如，广州穗龙花园的开发商曾将已作为回迁安置用途的28套房产抵押给银行借款，导致回迁户“先入住、后办不了证”。

北京好漾小区的情况也显示，开发商东翔公司在2004年至2013年间，未经批准将绿化隔离地区农民安置房售予非安置人员，而监管部门长期未能发现或制止。

三、产权混乱：回迁房性质模糊，易被包装成“商品房”

回迁房的土地多为划拨性质，未缴纳土地出让金，产权初始登记在开发商名下，购房者需满足条件后才能办理个人产权。这使得其产权流转受限。

然而，一些开发商利用信息不对称，隐瞒房屋真实性质，在销售时签订《商品房买卖合同》，让购房者误以为购买的是完全产权的商品房。

如北京好漾小区居民手持《商品房买卖协议》，却被告知所购房屋实为“绿隔安置房”，无法按商品房流程办证，构成明显的欺诈行为。

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四、法律责任缺位：违规成本低，追责难

尽管《城市房地产管理法》等法规明确要求商品房销售须取得预售许可，且禁止擅自处置回迁房，但现实中执法滞后、追责困难。

开发商一旦资金链断裂或失联（如药山郡、匡山小区案例），购房者维权无门，只能长期陷入“有房无证”的困境。即便法院判决合同无效、退还房款，执行难度大，购房者仍面临巨大经济损失。

五、地方政府责任模糊：属地管理缺位，协调不力

多起案例中，属地政府及职能部门被指监管不到位。例如，北京市规自委明确指出，东坝乡政府应履行主体责任，组织研究解决方案，但基层部门却回应“不太清楚”。

历史遗留问题往往牵涉多个部门，协调难度大，导致问题拖延多年无法解决，如广州部分回迁户20年办不下房产证。

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