2025年全国多地小区物业费出现降费潮。12月31日，“物业躺着赚钱的日子到头了”这一话题登上热搜。
在过去，物业是一门“躺赚”的生意。一栋住宅建好后，未来十年、二十年、三十年都可以向业主收取物业费。何况在房地产增量年代，小区只会越来越多，物业公司背靠开发商就能轻松乘风而起。
但现在风向变了。
所谓“天下苦物业费久矣”，这一轮的物业降价潮，背后有政府的推动，有业主权利的觉醒，同时也是房地产进入存量市场后供需关系改变的必然结果。
“物业费大跳水”
近一年来，一场物业降价潮席卷了全国多地。根据克而瑞物管发布的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。柳州甚至出现了“0物业费小区”，而免费条件是物业公司与小区续签合同。
去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目，实现了物业费下调，降幅在20%—35%之间。（图/克而瑞物管）
多地政府规范物业费收费标准
重庆市在2024年2月发布了《重庆市政府定价的经营服务性收费目录清单（2024年版）》，将住房物业管理费分为四个等级，其中中心城区的有电梯住宅物业费为1元—1.90元/平方米/月，无电梯住宅物业费为0.60元—1.35元/平方米/月，超四级物业服务收费实行市场调节价。
（图/重庆市发改委网站）
青岛还要求超出政府指导价的小区调整物业费。2024年5月，青岛市城阳区住建局发布《关于对普通住宅前期物业费收费超出政府指导价进行自查整改的通知》，要求物企自查整改。
业主与物业的“战争”
当业主与物业产生矛盾，通常会发现业主本身不是铁板一块。他们中的一些人理智，一些人情绪化，一些人想把事情闹大，一些人倾向于私底下协商，一些人奋力维权，一些人消极妥协。
不少网友在社媒上发布物业投诉相关内容。（图/社交平台截图）
业主的心态也是复杂和微妙的。在一个集体里，不患寡而患不均。一旦开始有人不交物业费，就会有其他业主认为“我交了物业费也不能享受到好服务，人家不交物业费也没事”，如此一来，不交物业费的人就越来越多。
自1981年我国成立第一家物业管理公司起，经过40多年的发展，到现在，物业费与物业水平“质价不符”，仍是千千万万业主们最头疼的情况。
（图/《2024中国物业服务满意度研究报告》）
但更令人头疼的是，大部分业主对提升物业质量无计可施。因此，今天，他们的诉求集中到了一点：降低物业费。
房地产市场进入深度调整期的伴生情形
房企向物业公司“抽血”是行业下行期的典型现象。2021年，世茂股份将旗下的物管相关业务出售给世茂服务，对价16.535亿元。世茂股份与世茂服务同属于世茂集团，这一操作被业界解读为世茂的物业板块向房地产板块补充现金流。
上海世茂股份有限公司关于公司向关联方转让资产的关联交易的公告。（图/网页截图）
从理论上说，房地产进入存量市场后，物业公司竞争加剧，物业服务的供需关系会向业主倾斜，业主将获得更多选择权与议价权。不过，在房地产下行的大背景中，有的物企却先熬不住了。
（图/《2024年住宅物业服务满意度调研问卷》、克而瑞物管整理）
今年6月，在湖北，中海物业表示退出鄂州双创之星小区物业管理。公告称，小区入住率低，欠缴物业服务费户数比例高，导致企业长期亏损，且垫资持续增长，无力继续维持垫资运营。而此前根据媒体报道，双创之星在交付之初，就存在小区公区楼道宽度缩水、墙面未贴砖等问题，引发业主不满导致物业费收缴率断崖式下降。
物业和业主如何实现双赢？
相信，对于绝大多数业主而言，降低物业费并不是最终目的，他们希望的是获得“质价相符”的物业服务，一味降低物业费，本身并不利于居住环境的维护。
“一方面，（要）从明确的服务边界和内容基础上督促物业企业履职尽责；另一方面，也避免基于‘民粹化’的情绪表达，多数业主被少数业主绑架，导致物业费下降幅度比较大，超过了物业企业能够承受的范围，最终导致物业服务每况愈下或者退出该小区，这损害的是全体业主的利益。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
要知道，物业管理行业躺着收钱的时代已经过去了，必须学会站着挣钱的时候来了。这轮在多地蔓延开来的物业费下调，其实是业主维权、企业竞争、政策引导“三向合力”带来的结果。
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