2020年7月，国务院办公厅印发《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，要求按照党中央、国务院决策部署，全面推进城镇老旧小区改造工作。2025年3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹在十四届全国人大三次会议上表示，将实施一批惠民生、促发展、防风险的更新项目，其中在民生项目，将着力抓三件事之一就有旧房改造。
长沙顺应政策有序在每个片区进行批量性的旧房改造行动。近日，长沙市雨花区侯家塘街道湘农桥社区二区9栋门前，红毯铺地，笑语盈盈。24户居民接过象征幸福生活的“金钥匙”，告别住了近半个世纪的危房，“喜提”宽敞明亮、配备电梯的新居。
▲居民收到新房钥匙后，喜笑颜开。
这幢房子，是长沙市首个危房拆除重建全过程代办代建项目；其蝶变过程，成为湖南省城市更新项目的典型案例。
旧城改造从某种程度上来说是一个“老大难”，湘农桥社区二区9栋这种“自主更新、原拆原建”的改造方式，为什么会被赞为“省钱省心省时”？
【重建之困】
湘农桥社区二区9栋建于1975年。66岁的周伟，在这里住了32年。
他说：“过去屋外下大雨，屋里下小雨。”2023年7月，经专业机构检测，这栋楼被鉴定为C级危房。
对危旧房而言，原址重建是“解法”之一，但这条路面临四大难题。
一是“共识难”。
湘农桥社区二区9栋位于省水利厅机关院内，共4层、24户。
周伟说：“虽然房子破旧，但这里生活很方便——学校、交通、配套一应俱全，从出生到养老都能搞定，实在舍不得离开。”这种深厚感情，让居民对改造既期待又担忧。
“不少居民还认为，老房子迟早会由政府主导拆迁，自己既能拿到一笔补偿，还不用掏钱。”雨花区住建局房屋安全管理事务中心主任胡伟专坦言。
因此，24户，有20多个想法，形成共识难。
▲危房改造前。
二是“资金难”。
湘农桥社区二区9栋项目的代建方，最初报价为3400元/㎡，总投资超758万元。
虽有政策性奖补资金，但三分之二的费用需要由居民自筹。
“政策是好，但落地难。”居民戎宪鸣说，“面积不一样，怎么出钱？钱交给谁管……”
三是“合规难”。
2022年11月18日，长沙市自然资源和规划局出台专门文件，对危房原址重建相关事项作出规范。
文件明确，对于不具备成片改造条件，且近期未纳入房屋征收计划的零星C、D 级城市危房，在符合国土空间规划的前提下，允许采取“四原”原则（原址、原面积、原高度、原使用性质）拆除重建。
“如何在政策框架内，既满足现代居住规范和安全标准，又要让居民接受认可，这个过程很难。”中铁城建项目经理刘威介绍。
▲危房改造后。
四是“手续繁”。
危房原址重建，要跑不少部门、办各种手续，比如设计图纸、规划许可证、建设许可证等。
从报批报建到竣工验收，涉及部门多达十余个，流程复杂、周期长。对于毫无经验的居民而言，犹如一场“马拉松”，望而生畏。
【破局之策】
面对上述四大共性难题，雨花区与24户居民一起，蹚出了一条破局之路。而其中最重要的创新，在于引入了“全程代办代建”这种机制。
破“共识难”，居民当家，民主协商架起“连心桥”。
在侯家塘街道和湘农桥社区的指导下，24户居民组成危房重建业委会，成为凝聚共识的“主心骨”。
业委会组织召开了数十次议事会，大到重建方案、施工单位遴选，小到户型细节，全部通过民主协商、投票决策。
针对少数犹豫的居民，社区工作人员与业委会成员轮番上门，掰着指头算安全账、长远账，最终消除了大家的顾虑。
“社区里其他几栋条件类似的楼栋，也有改造的意愿，但都卡在了‘齐心’这一步。”湘农桥社区党总支书记周诗静介绍。
破“资金难”，政策托底，政民分担。
二区9栋项目最终代建方报价为3056元/㎡，这是业委会组织居民多方比对市场行情，经过几轮协商，“砍”下来的价格。
项目采用“自筹为主、政府补贴”的模式。市、区两级财政按5:5比例，提供每平方米1050元的奖补资金，剩余每平方米2006元由居民自筹。
▲居民代表挨家挨户做工作，讲政策。
中央保障性安居工程补助资金的注入，还会为居民减轻一部分负担。
而居民自筹部分，效率之高出乎许多人意料。“大概半个月，钱就基本收齐了。”周伟回忆道。
周诗静介绍，危房重建业委会设立了资金共管账户，所有收支透明公开，接受全体居民监督。
破“合规难”：专业代建。
项目引入驻湘央企中铁城建集团作为全过程代建方。这一模式的优势在于，将专业的合规能力前置，从源头上规避政策风险。
“我们从设计阶段开始，就吃透‘四原’政策。”刘威介绍。
▲从设计阶段开始，承建方就需吃透“四原”政策。
专业的代建方熟悉全部报批报建流程，从而高效打通规划、施工、验收等所有环节。
破“手续繁”：全程代办。
雨花区创新推出27项“打包式”代办代建服务，将居民从复杂的流程中解放出来。
从报批报建、施工监理到竣工验收、产权办理，所有手续由代建方“一站式”包办。
同时，雨花区为项目量身开辟“绿色通道”，大幅简化审批流程和时限。“项目确定后，我们的主管副区长召集相关单位和街道社区开会，保障项目建设一路绿灯。”雨花区城市人居环境局危旧房改造负责人周延告诉记者。
▲改建过程中，居民只需要决策和监督。
项目从开工到主体封顶仅用3个月，从封顶到交房仅用6个月，创造了危房改造的“雨花速度”。
【实践之思】
湘农桥社区二区9栋的重建，不仅是一栋楼的物理更新，也折射一座城市旧城改造理念的升级，至少提供了三点启示。
“原址重建+代办代建”省钱省心省时。
搬进新房，湘农桥社区二区9栋居民仅需支付每平方米2006元，相比同地段新房每平方米上万元的单价，居民省了不少钱；市、区两级财政提供奖补资金，相较拆迁另建安置房，财政也省了不少。
除了省钱，全流程代建方“一站式”包办，让居民省心。原址重建后，住的还是老地方，往来的还是老街坊，居民也更舒心。
还有一点就是省时。湘农桥社区二区9栋从2024年5月业主一致同意“四原重建”，到2025年11月交新房，仅用了一年半时间。
▲承建方高效打通规划、施工、验收等改建过程中的所有环节。
可为其他危旧房改造提供借鉴。
“加装了电梯以后，上下楼方便多了。”家住4楼的居民何建明笑着说。看到新房，隔壁栋的罗娭毑满眼羡慕：“期待我们这栋也尽快启动改建。”
在当前楼市的环境下，传统旧城改造模式面临着比以往更复杂的挑战。正如胡伟专所说，现在城市发展进入新阶段，大拆大建的时代已经过去，在危旧房改造方面，更多需要采用“四原重建”、加固改造等模式。
今年7月份中央城市工作会议召开后，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（下称《意见》）出台。《意见》提出，稳步推进城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。
周诗静说，湘农桥社区二区9栋的成功，证明了“单点突破”是可行的。某种意义上说，这也为人殊意异的老旧小区危房改造提供了借鉴。
▲改建后的新房。
相关机制仍需不断完善。
长沙已实施原址重建的不仅是湘农桥社区二区9栋，已有多个尝试。
相关的政策配套和工作机制也在不断完善中。比如“四原重建”中，坚持以居民为主体，政府部门只是起引导作用，重要的是请“群众当主人”，实现自主更新。
正如雨花区副区长谢国富所说，“我们搭建平台、定好规则、做好服务，让居民唱主角，让专业机构挑大梁，让政策保障全程护航。这既是‘以人为本’治理理念的生动实践，也是实现城市可持续发展的有效路径。”
还比如，为缓解居民危房重建资金筹措难，长沙市在2023年就出台相关文件，对主城区辖区内的危房原址重建项目，给予适当财政奖补。
但从目前来看，原址重建模式还处在摸索阶段，相关政策举措和协同机制仍需不断完善。
总体而言，城市更新如何不断创新，如何做好“绣花功夫”，仍需要绵绵用力。
