日前，北京大学博雅特聘教授姚洋在接受记者专访时，回应了中国房地产市场的需求问题。姚洋认为，房地产行业永远是朝阳产业。
“有人说房地产行业是个夕阳产业，衣食住行永远是朝阳产业，房地产也永远是朝阳产业。就算不买房，隔个几十年，房子还是要重建或装修，全世界都是如此。”姚洋说，哪怕外壳保留，内部都要重新弄一遍，我们还没有经历这样一个循环。
图片来源于网络
中国经济转型、政策调整和房地产行业自身演变等多个因素都是房地产市场变化的来源。
行业属性重构：房地产从过去"高杠杆、高周转"的金融投机属性，转向强调"居住属性"和"民生保障"。这种根本性转变意味着行业逻辑改变，而非简单消失。
市场容量分化：城镇化率已达65%（2022年），但户籍城镇化率仅47%，仍有结构性空间。核心城市群（长三角/珠三角等）仍存在改善型需求，而三四线城市面临深度调整。
产业链价值重塑：房地产作为"载体经济"的价值持续存在，通过带动智能家居、绿色建材、物业管理等62个相关产业升级，创造新的增长点。
未来发展的六大方向
图片来源于网络
1.城市更新与存量运营
全国存量住房超400亿平方米，每年3%的更新需求即12亿平方米市场
老旧小区改造（2023年新开工5.3万个）催生万亿级市场
物业管理市场规模预计2025年达1.5万亿元（CAGR 12%）
2.租赁住房体系建设
40个重点城市计划筹建保障性租赁住房650万套（2021-2025）
REITs试点扩容至消费基础设施，租赁住房资产证券化提速
3.智慧化与低碳转型
绿色建筑占比目标2025年达70%（2022年为56%）
BIM技术渗透率从15%向50%跃升，智能家居市场规模突破8000亿元
4.区域市场深度分化
长三角/大湾区年交易规模维持万亿级，中西部部分城市去化周期超30个月
都市圈轨道交通1小时通勤圈催生"卫星城"开发新模式
5.企业格局重构
央企市占率从15%提升至35%（2023年数据）
代建市场规模突破千亿（2023年增速45%），轻资产模式崛起
6.金融机制革新
预售资金监管全覆盖，现房销售试点扩大
房企融资"三道红线"持续，行业平均负债率从82%降至68%（2019-2023）
政策导向与市场平衡
双轨制住房体系：商品住房与保障房比例逐步调整为7:3，2023年保障房投资同比增长34%。
土地财政转型：房地产相关税收占比从2018年28%降至2023年19%，土地出让金依赖度下降。
风险防控机制：设立2000亿元房地产纾困基金，保交楼专项借款已交付房屋165万套（截至2023Q3）。
数据透视未来
开发投资占比GDP从14.7%（2020）降至11.2%（2023）
人均住房面积41.8㎡，超过发达国家平均水平
住房总价值/GDP比值从234%回落至200%
房地产行业正经历从"规模扩张"到"质量提升"的转型，其"朝阳"特征将体现在：作为民生工程的持续必要性；城市更新带来的结构性机会；与数字经济/绿色经济深度融合的创新空间；专业化细分领域（养老地产、物流地产等）的持续成长。未来十年，行业年均规模有望维持在10-12万亿元区间，但利润中枢将从12%降至6-8%，进入"管理红利"时代。投资者需关注城市能级、产品创新能力和运营效率三大核心要素。
