3月才过了11天，长沙六区一县成交的二手房就达到了1800余套。近期，星城的二手房市场进入了暖春。

“这段时间带看了不少刚需客户。”新环境南城市场总监吴炬锋说，来看房买房的客户目标都很明确，基本上10天左右就能成交。经常走在一线的他感觉到，越来越多的长沙刚需正在将目光转向二手房。

近日，记者采访的多位业内人士认为，出于期房交房的不稳定性，以及价格、配套等因素影响，二手房对刚需客户的吸引力正在增强。

二手房示意图

刚需：因担心交付减配转向二手房

来长沙六年，搬了10次家，今年2月，90后的丁凌（化名）和丈夫终于买下了人生第一套房子。经过了一个多月的考察，她最终以满意的价格拿下自己租房小区的一套二手房。

“18年来长沙，在哥哥家住了一段，出来后就一直租房。”丁凌回忆称，因为工作等原因，这几年她搬家次数不下十次，直到2022年在长沙县稳定下来，丁凌就一直租住在现在的小区。

去年，和对象商量过后，丁凌决定买一套属于自己的房子。但作为刚需，她一开始就将目光放在了二手房，“不考虑新房是因为交付周期的问题，二手房我们考虑的也是次新房，而不是老破小。”

丁凌的目标很明确，“预算80多万”“三房”，综合考虑了价格、交通、生活配套多个方面后，他们以83万的价格定下了租房的小区，“在这里生活了一年多，对安保、物业、交通都比较了解。”

瞄准二手房的还有90后的邬媛（化名）。近一段时间，她连续看了北辰三角洲、万科金域蓝湾等项目。

“我现在还是租房住，如果有看中的就买了。”邬媛告诉记者。她也有明确的房源需求，“地铁口附近，交通便利，面积段80㎡左右，一个人够住就行”。

事实上，邬媛并不是没有考虑过新房，但心中的忧虑让她最后打消了念头。

在邬媛看来二手房不用担心交付、减配问题，“所见即所得，周围的配套，房屋的情况，能接受就接受，不能接受就拉倒”。

市场：二手房成交反超新房

湖南中原研究院数据显示，2023年长沙内五区新房成交4.6万套，而二手房成交套数高达5.4万套，是新房的1.17倍。

二手房成交创历史新高，且首次超过新房，这也意味着长沙楼市步入增量和存量并举的时代。

湖南中原研究院执行院长陈世霞接受潇湘晨报记者采访表示，长沙楼市发生了巨大变化，而这种变化更多是体现在内部结构的调整。

综合新房二手房市场，2023年新房二手房合计上涨23%，表明长沙住房需求依然保持稳定增长的态势，发生变化的是交易结构，“二手房交易替代了部分新房交易，这也意味着部分住房需求正在从新房转向二手房”。

另据成交结构数据，2023年内五区新房120平米及以下成交占比22%；二手房120平米及以下成交占比66%，120平米及以下的户型产品二手房成交是新房的3.5倍。

很明显，刚需置业选择二手房已经成为长沙当下市场的主要趋势。

“新房主打的是改善客户群体，往大户型去做，现在市面上新房基本没有两房卖，所以部分刚需客户就会转向二手房。”吴炬锋称。

他还表示，现房和已经兑现的配套，是二手房的优势，“不用担心交付，也不用面对减配问题”。

趋势：源于价格、配套等多方面原因

对于刚需转向二手房这一趋势，陈世霞分析认为，主要是源于价格、配套等多方面的原因。

近年来，长沙新房整体价格呈现稳步上涨的趋势，逐渐超过二手房成交均价。而二手房挂牌量自去年9月新政出台后快速上涨，库存量饱和，供过于求导致竞争激烈，挂牌价呈现下降趋势。

同时，一二手房之间的价格倒挂在消失。“二手房由于房屋折旧、装修差异等因素，价格相对较为亲民，更符合刚需群体的购买力。”陈世霞称。

另一个值得关注的点，在于配套。

一个现实是，长沙新房供应逐步向城市外围边缘板块扩展，配套暂不成熟，而市区成熟核心区域供地少，新项目缺乏，且多以高端改善项目为主，上车门槛高，超过刚需群体预期。

相比而言，二手房的社区环境和配套设施通常更为成熟。许多二手房位于城市中心或成熟社区，周边交通、教育、医疗等配套设施完善，居住环境相对便利和舒适。

“教育配套对于刚需群体来说，是一个非常重要的考虑因素。”陈世霞称，二手房学位已经落地，且配学校成绩确定，而部分新房往往后期学位仍会有变动，如果配套的是新学校还有很多不确定性。

潇湘晨报记者罗雅琪 陈诗娴

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