一、三季度市场下行与稳地产政策推进同步

三季度房地产市场继续全面下行。尽管全国各地普遍出台政策以求支持房地产市场尽快复苏，但在诸多因素综合影响下，实际住房销售难以扭转疲软态势，原本期盼的“小阳春”转为了“倒春寒”。在疫情、极端气候条件和房企现金流等问题的作用下，房地产市场从销售到新开工、土地购置到投资，呈现全面负增长。

1.稳地产政策进一步出台

三季度以来，房地产市场获得了更多政策支持。政治局7·28会议提出，要稳定房地产市场，坚持“房住不炒”，因城施策用足用好政策工具箱，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。央行和银保监会相继表态，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，支持刚性和改善性住房需求，阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限。央行时隔七年后首次下调首套个人住房公积金贷款利率。住建部提出，支持有需要的城市推进已售逾期难交付的住宅项目建设交付，“保交楼”专项工作紧张有序推进。

各地政府延续着二季度以来对楼市政策偏宽的姿态，尤其是需求端举措较多。绝大部分城市房贷利率跟随LPR长期利率下调而走低；有条件的二、三线城市逐步取消限售、限购、限贷等限制性购房政策；包括南京、济南在内的一些城市宣布调降首套或二套房首付比例；公积金宽松政策新政也层出不穷，部分城市推出了“一人购房全家帮”“又提又贷”“个人房贷商转公”等办法；时至9月中下旬，“连环单”“带押过户”等优化二手房交易的政策也在十余座城市试行。

供给端化解项目风险，保障项目建设资金安全为主。具体体现在两个方面，一是成立房地产疏困基金，帮助开发商盘活问题楼盘，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度。9月22日，国家开发银行已向辽宁省沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款，支持辽宁“保交楼”项目。据统计，自7月以来，全国已经有超过30个省市出台“保交楼”举措。房地产疏困基金对市场稳定的积极作用正在逐步显现。二是加强商品房预售资金监管。三季度以来，包括西安、贵阳、长沙、杭州、青岛等十多个城市采取措施收紧预售资金监管，要求预售资金存入银行专用监管账户，不得随意支取和使用。严格预售资金监管对于房产项目规范运行和风险控制发挥了积极作用。

总体而言，三季度房地产政策旨在更好地激活二、三线城市住房需求，同时针对部分风险较高以及可能存在隐忧的房产项目予以高度重视，确保项目稳步推进。但针对重点城市需求侧改善政策偏少，针对房企资金问题的系统性应对措施不多，如何盘活土拍市场的讨论也比较有限，这些可能是下一阶段需要重点解决的问题。

2.住房金融环境进一步改善

三季度，银行信贷对房地产业支持力度有所增加，幅度较为温和。对房企而言，非银融资环境依旧十分困难，债券、信托及其他融资工具发行规模均较同期仍有不同程度的减少，房企整体资金来源延续疲软态势。

三季度，居民住房贷款下滑得到阶段性控制。截至2022年8月末，年内个人按揭贷款累计新增1.62万亿元，同比下跌24.4%，预计到三季度末同比下降24%，跌幅较二季度末收敛1~2个百分点。上一次出现如此大幅下滑的情况还是2008年金融危机时期，但与当时快速收敛不同，当前个人按揭贷款增速在-20%以上所持续的时间是前所未有的。

新增居民部门杠杆率增加较为缓慢。国内居民部门杠杆率和新增住房贷款价值比（LTV）均处于历史低位。数据显示，到2022年二季末，居民部门杠杆率为62.3%，较2022年一季度仅增0.2个百分点；居民住房贷款价值比LTV为0.09，是自2012年二季度末以来的最低水平，表明居民住房信贷需求释放速度较为缓慢，居民部门杠杆率存在一定上行空间。

三季度房贷利率进一步走低。与二季度末相比，截至2022年9月末，全国首套平均房贷利率从4.54%降至4.15%，二套房平均房贷利率从5.13%跌至4.91%。央行8月下调LPR中长期利率，随即全国各大城市也相继调整的房贷利率，以求激活购房者买房意愿。据统计，国内一线城市和重点二线城市居民房贷利率处于相对偏高的水平，未来这些重点地区的房贷利率有下行可能；而诸多三四线城市房贷利率已处于历史最低水平。

3、房地产市场依然全面下行

由于7、8月份淡季特征较为明显，叠加全国高温和疫情在部分地区反复，导致原本惯性下滑的房地产销售市场难以走出颓势。直到9月下旬，阶段性负面因素褪去后，全国商品房销售面积出现局部复苏。预计到三季度末，全国住房销售面积累计同比下降22.7%，房企定金及预收款同比下降35%，跌幅较二季度末一增一减，远低于预期。除了疫情等阶段性扰动因素影响购房者需求释放外，7月底局部地区“停贷”风波增加了购房者的观望和担忧情绪，导致此轮房产销售的复苏周期较往常有所拉长。

三季度房价续跌。截至8月末，全国70大中城市新建商品住宅价格同比下降2.2%，二手房价格同比下降3.5%，分别较2022年二季度末下降0.9和0.6个百分点，跌势较二季度略有缓和。房价下跌城市个数进一步增加，除了北京、上海、杭州、成都等一线和强二线城市房价保持坚挺外，全国大部分城市房价延续着下行态势，尤其是诸如广深和一些沿海重点城市的房价也表现不佳。

三季度全国土地市场仍没有起色。由于住房销售弱于预期，房企资金状况并未出现明显好转，大部分民营房企拍地资金实力不足，央企、国企和地方城投成为了土地拍卖市场的主力军。截至2022年8月底，本年度购地面积累计5400万平方米，同比下降49.7%，预计当季新增土地购置面积仅2372万平方米，较去年同期下降近65%。全国土地市场仍然存在一定下行压力，土地购置费连续两个季度出现负增长。

二、四季度房地产市场将在底部企稳

展望四季度，房地产政策将维持相对宽松的基调。住房金融环境将逐步回暖，地方政府将更有力地推进“保交楼”等工作，房企融资状况将边际改善。房地产市场有望在低位触底企稳。个别重点城市将率先摆脱低迷行情，房价全年可能出现下跌，土地市场在局部地区将逐步修复。四季度房地产投资可能止跌企稳，全年首次出现负增长。

1.房地产政策将在供需两端进一步趋向宽松

四季度，房地产政策将围绕供需两端进一步发力，以努力实现“三稳”目标。需求侧主要是进一步加大住房金融的支持力度。房贷利率仍有小幅下调的空间，个人住房贷款规模将有所增加。大部分城市将继续围绕公积金、住房补贴、购房首付比例等工具，以求满足刚性和改善性需求的释放提供便利。有条件的城市将逐步取消限制性购房政策。以上一系列举措意在降低购房者所需要承担的购房成本及购房门槛，帮助刚性和改善性需求更好地释放。此次政策与过往类似周期（2012、2014~2015年）所出台的住房宽松政策相比，无论从与房贷相关的利率下调的幅度和次数，还是针对房企的融资支持力度都相对谨慎，因此政策见效的周期可能更长，从2021年“9·30”至今已经历了一年以上，但全国住房销售情况仍处于较大幅度负增长的水平。预计四季度居民首套房贷利率有望从三季度的4.15%降至4%附近；新增个人按揭贷款可能达到7500亿元，较三季度环比增加1300亿元，个人住房贷款余额占金融机构人民币贷款余额比例接近19%，与二季度末相当并高于三季度末。

综上所述，四季度支持房企融资的各类政策年内仍有加码空间。除了购房者创造更好地融资条件外，可能适度扩大对房企的融资便利程度，住房金融相关的信贷及其他融资指标有望在四季度进一步出现积极向好的态势，为房地产市场逐步筑底企稳提供有力的基础。

2.房地产市场有望逐步走稳

在房地产政策的进一步支持下，四季度房地产市场表现将优于三季度。尽管并不能完全排除疫情因素对房地产市场产生的影响，政策因素和季节性特征将帮助房地产市场继续出现积极变化。

四季度，重点房地产销售有望率先企稳回升。事实上，9月中下旬，一些重点地区的房地产销售情况已经出现了积极变化，一线城市商品房销售面积在9月份年内首次出现正增长。今年由于受到宏观经济、气候条件等多方位因素影响，疫情之下部分购房者存在观望情绪较以往类似周期更为浓厚，因此导致“金九银十”行情可能只在个别城市存在，而且成色十分有限。随着宽松政策的不断出台，以及“保交楼”方面工作的加快推进，在重点城市加快优质项目推盘的推动下，楼市可能于国庆节后在重点城市率先有所转暖，并可能在年底对更多二、三线城市产生带动作用，预计四季度销售跌幅有所收敛，全年住房销售面积同比下降20%左右。