为缓解商业办公项目的高库存压力，不少城市陆续对“商改住”放行，长沙也是如此。

5月13日，记者从长沙市自然资源和规划局官网获悉，近日，长沙两个项目进行了商改住的规划调整。长房星城天地批前公示信息显示，该项目B栋公寓已经改为住宅；龙湖春江郦城，2栋公寓楼也改为了住宅，即将入市，毛坯限价仍为11500元/平方米。

长房星城天地沙盘图

长房星城天地B栋公寓改为住宅

长沙市自然资源和规划局公示的信息显示，星城天地项目B栋由服务型公寓变更为住宅。该项目为商住用地，其中1、2栋住宅降层，不涉及商业和住宅可建容量调整。

据悉，该地块是2018年步步高19.58亿元竞得的长沙红星商圈商住地，自持商业不低于68%。地块位于雨花区韶山路以东、湘府路以北，出让面积67516.73平方米。

地块起始价195800万元，宗地住宅最高限价（不包含精装修价格）为9970元/平方米，住宅要求精装修销售，精装修价格不计入限定住宅最高销售价。最终于当年8月被步步高商业连锁股份有限公司、步步高投资集团股份有限公司以195800万元的底价收入囊中。

目前，该项目1、2栋住宅已交付，3栋在售135—193平方米现房，毛坯均价13500元/平方米，B栋暂未推售。

为什么项目能“商改住”？业内人士指出，项目原规划建设住宅高度达169米、55层，2022年7月复工后调整为130米、42层。建筑高度降低，导致住宅计容面积减少约49917平方米。该项目并没有改变土地挂牌文件中的规划指标和商住比。

龙湖春江郦城新增住宅户数150户

龙湖春江郦城规划图

不仅仅是长房星城天地，在之前龙湖春江郦城也进行了“商改住”。

根据公示，商改住之后的龙湖春江郦城20号栋，将规划成29层（4层商业+25层住宅），新增住宅户数150户。整个项目总停车位将减少为4861个，商住比降低为3.2/6.8，住宅总户数增至3040户。

而调整之前，龙湖春江郦城20号栋为公寓楼，规划为31层，整个项目规划总停车位4997个，商住比为3.7/6.3，总户数2890户。据了解，项目仍按以前限价11500元/平方米销售，如果精装价格还是14500元—15000元/平方米，在均价破2万元的滨江板块很有性价比。

分析

有利于房企加速销售回笼资金

为何这些项目频频在探索“商改住”的模式呢？其实，这和长沙商业高企的库存息息相关。湖南中原地产研究院数据显示，截至去年11月底，长沙市内五区商务公寓库存量达399万平方米，去化周期需90个月。

为了加速商业去库存，2021年湖南省住建厅等5部门联合发文《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》，鼓励探索设置灵活的商住配比方式。2023年以来，长沙多个房地产开发项目开始了“商改住”，部分出让地块在规划阶段也重新调整了商住比例。

比如东塘片区的华狮棚改项目用地进行了规划修改，原本限高360米，可打造湖南第三高楼，后由商住用地（商住比65∶35）调整为居住用地（居住容量不变），调整后居住计容总建筑面积不超过10.97万平方米，商业计容总建筑面积不超过3500平方米。

此前备受关注的S10地块同样经历了商住比规划更改，最终调整为1∶9的商住配比，同样提高了小区的“含宅量”。

“‘商改住’有利于去库存，帮助房企加速销售。同时盘活沉淀的固定资产，加快资金流转，这样可以说是变相纾困企业，也会救活一批被商办拖累的房企。”长沙一房企负责人指出，商办类的“商改住”项目一般售价不高，如果推新入市，也有利于激活长沙楼市，满足更多刚改购房者的需求。此外，根据市场需求及时调整供地类别以及商住比例，也能更好地吸引更多的买家，使地方性的“土地财政”有一定可持续性。

三湘都市报全媒体记者 卜岚 通讯员 涂昕睿

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