为缓解商业办公项目的高库存压力,不少城市陆续对“商改住”放行,长沙也是如此。
5月13日,记者从长沙市自然资源和规划局官网获悉,近日,长沙两个项目进行了商改住的规划调整。长房星城天地批前公示信息显示,该项目B栋公寓已经改为住宅;龙湖春江郦城,2栋公寓楼也改为了住宅,即将入市,毛坯限价仍为11500元/平方米。
长房星城天地沙盘图
长房星城天地B栋公寓改为住宅
长沙市自然资源和规划局公示的信息显示,星城天地项目B栋由服务型公寓变更为住宅。该项目为商住用地,其中1、2栋住宅降层,不涉及商业和住宅可建容量调整。
据悉,该地块是2018年步步高19.58亿元竞得的长沙红星商圈商住地,自持商业不低于68%。地块位于雨花区韶山路以东、湘府路以北,出让面积67516.73平方米。
地块起始价195800万元,宗地住宅最高限价(不包含精装修价格)为9970元/平方米,住宅要求精装修销售,精装修价格不计入限定住宅最高销售价。最终于当年8月被步步高商业连锁股份有限公司、步步高投资集团股份有限公司以195800万元的底价收入囊中。
目前,该项目1、2栋住宅已交付,3栋在售135—193平方米现房,毛坯均价13500元/平方米,B栋暂未推售。
为什么项目能“商改住”?业内人士指出,项目原规划建设住宅高度达169米、55层,2022年7月复工后调整为130米、42层。建筑高度降低,导致住宅计容面积减少约49917平方米。该项目并没有改变土地挂牌文件中的规划指标和商住比。
龙湖春江郦城新增住宅户数150户
龙湖春江郦城规划图
不仅仅是长房星城天地,在之前龙湖春江郦城也进行了“商改住”。
根据公示,商改住之后的龙湖春江郦城20号栋,将规划成29层(4层商业+25层住宅),新增住宅户数150户。整个项目总停车位将减少为4861个,商住比降低为3.2/6.8,住宅总户数增至3040户。
而调整之前,龙湖春江郦城20号栋为公寓楼,规划为31层,整个项目规划总停车位4997个,商住比为3.7/6.3,总户数2890户。据了解,项目仍按以前限价11500元/平方米销售,如果精装价格还是14500元—15000元/平方米,在均价破2万元的滨江板块很有性价比。
分析
有利于房企加速销售回笼资金
为何这些项目频频在探索“商改住”的模式呢?其实,这和长沙商业高企的库存息息相关。湖南中原地产研究院数据显示,截至去年11月底,长沙市内五区商务公寓库存量达399万平方米,去化周期需90个月。
为了加速商业去库存,2021年湖南省住建厅等5部门联合发文《关于推进非住宅商品房去库存的若干意见》,鼓励探索设置灵活的商住配比方式。2023年以来,长沙多个房地产开发项目开始了“商改住”,部分出让地块在规划阶段也重新调整了商住比例。
比如东塘片区的华狮棚改项目用地进行了规划修改,原本限高360米,可打造湖南第三高楼,后由商住用地(商住比65∶35)调整为居住用地(居住容量不变),调整后居住计容总建筑面积不超过10.97万平方米,商业计容总建筑面积不超过3500平方米。
此前备受关注的S10地块同样经历了商住比规划更改,最终调整为1∶9的商住配比,同样提高了小区的“含宅量”。
“‘商改住’有利于去库存,帮助房企加速销售。同时盘活沉淀的固定资产,加快资金流转,这样可以说是变相纾困企业,也会救活一批被商办拖累的房企。”长沙一房企负责人指出,商办类的“商改住”项目一般售价不高,如果推新入市,也有利于激活长沙楼市,满足更多刚改购房者的需求。此外,根据市场需求及时调整供地类别以及商住比例,也能更好地吸引更多的买家,使地方性的“土地财政”有一定可持续性。
三湘都市报全媒体记者 卜岚 通讯员 涂昕睿
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