现在很多购房者在购房时都没有什么经验，尤其是在跟开发商签合同时，啥也不懂，对于在合同中可以享有的权利也不知道去争取，在开发商这样的“人精”面前，妥妥的“弱势群体”。

要知道在购房合同中，是最容易出现“霸王条款”的，不出问题还好，一旦出现问题，那就很有可能“简单的几个字”让开发商把责任推得一干二净，购房者干吃哑巴亏。

近日，中国消费者协会就针对“房屋领域不公平格式条款”在官网发布点评，直接将以下九种情况认定为开发商“违约”，购房者可以追究其法律责任。并提醒购房者，在签订购房合同时务必要注意这些“霸王条款”。

第一种：扩大不可抗力适用范围，为延期交房免责。

举例：因设计调整、气候变化等原因导致未按合同规定期限将商品房交付买受人使用的，出卖人不承担违约责任。

法律分析：该条款属于对不可抗力的滥用。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，设计调整、气候变化并非不可抗力，而是施工前应当充分考虑的因素，如果经营者因设计原因未能按期交房，属于违约，需要承担违约责任。

第二种：商品房购房合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任。

举例：购房者在签订购房合同时，经现场查看、查阅相关文件手续等做了全面细致了解，开发商不存在虚假、误导性承诺、陈述，购房者自愿购买该物业。购房者在现场看到的样板房、宣传资料、楼盘广告等仅作为要约邀请，不作为开发商向购房者交付房屋的合同依据，概以本合同内容为准。

法律分析：购房者在售楼处选购商品房时，开发商精心制作的销售手册、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会对购房者的购买决策产生重大影响，开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及其附属设施作出说明和允诺，吸引购房者签约购买。根据法律规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约的，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

第三种：开发商不能履行义务时，完全免除己方定金责任。

举例：在未签署正式预售协议前，若因开发商原因致使不能出售时，开发商不受任何约定约束，只需退还定金而不必附加利息或赔偿。

法律分析：依照法律规定，收受定金的一方不履行合同约定的义务时，除应当向支付方返还收到的定金外，还应向支付方赔偿定金数额相等的钱款，即双倍返还定金。该格式条款的规定完全规避了经营者不履约所应承担的法律责任，对购房者非常不公平，违反了法律规定。

第四种：违约金的设定标准过低，开发商的违约成本较小。

举例：开发商违反合同约定出现工程逾期的，按照人民币20元每日向购房者支付违约金。

法律分析：违约金的设定应以弥补实际损失为原则，此处约定的违约金金额较低，明显无法弥补因无法及时入住导致的实际损失(如延长租赁期限、增加租赁成本等)，涉嫌排除购房者主张违约责任的权利，减轻开发商赔偿责任。

第五种：开发商享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任。

举例：开发商在售房过程中向购房者提供的图纸、资料、宣传广告等，除有特别说明的外，均仅供购房者购房参考，不得视为合同内容条款，开发商享有最终解释权。

法律分析：格式条款应当公平确定双方的权利和义务，且在对格式条款有不同的理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。如果格式条款不合理地减轻格式条款提供方责任，排除或限制对方权利的，该条款无效。

第六种：将预付款视为定金或违约金，解除合同时不退款，加重购房者责任。

举例：甲方(购房者)除因不可抗力外，单方解除合同的，已支付预付款，乙方(开发商)不予退还;若由此对乙方造成损失的，甲方将承担乙方所有损失;甲方(购房者)如违约，甲方所交货款将作为违约金赔偿给乙方。

法律分析：预付款不是法律概念上的定金，合同条款中关于若购房者解除合同，已支付预付款不退的规定并不能适用“定金罚则”。开发商单方规定购房者解除合同时，不退已支付预付款或将所交货款作为违约金赔偿给经营者，属于加重购房者责任的不公平格式条款。此外，解除合同承担违约责任时，违约金不应超过合理数额。

第七种：装修施工存在问题，将材料费转嫁给购房者。

举例：装修施工期间属于甲方(消费者)购买材料由乙方(装修公司)施工的项目，如有因乙方施工造成质量问题，乙方负责保修期间的人工费用，材料由甲方负责。

法律分析：在装修过程中，因施工造成质量问题后，往往需要进行拆除部分或全部原装修材料进行重新施工。拆除过程中，原装修材料会遭到部分或者全部损坏。消费者自购材料属于其自身财产，因经营者施工质量不合格对消费者造成的损失应由经营者一并承担。该条款减轻了经营者应承担的责任，属于不公平格式条款。

第八种：物业公司收取管理费却不承担未尽到管理义务的民事责任。

举例：物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务，物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。

法律分析：物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定，物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任，属于物业服务企业免除自身责任和法定义务。

第九种：在物业管理费外要求业主分摊公用费用，加大业主的责任。

举例：物业综合服务费不包括景观水系等公用能耗费用，景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。

法律分析：物业管理区域应当包括景观等小区内的公用设施和场地，因此，物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不应向业主额外分摊。