“从高层定调，再到住建部、央行集体发声，一二线城市的持续松绑，历史上第三次首付两成的颁布，堪称史上最密集的政策调控去松绑房地产市场情况，房地产市场这些年究竟经历了什么？”

1979年5月，长沙市恢复私房交易所，重新制定颁布《长沙市私房交易暂行办法》， 再到1984年《长沙市房屋出售试行办法》的颁布，住宅开始走向商品化，长沙房地产市场开始形成。

从1978年改革开放之初，长沙人均居住面积为3.97平方米，而到了2022年，城镇居民人均自有现住房建筑面积41.7平方米。

也是从1978年起，住宅形式开始脱离“筒子楼”模式，大家住进单元房，拥有了自己的厨房、卫生间。而这个时候，户型的概念也仅仅满足于日常居住，对于朝向、空间规划并不敏感，这个时候也被成为长沙商品房住宅的萌芽期。

随着1998年开始的全国停止住房实物分配制度，第一批“刚需”随之诞生，长沙的房地产市场也迎来了飞速发展期，从1999年到2004年，在这5年期间，房地产开发投资6年近500亿元，商品房销售1200多万平方米，长沙人均住房面积达到10.05平方米。

从这个时候开始，大家也越来越重视房子的使用，高层建筑、精装修、大面宽、朝向等开始在市场出现，大家在满足居住本身的同时，也开始关注居住之外的附加价值。

房地产市场助推经济发展的重要性也不断体现，随着2004年以阳光100和浙江南都集团为代表的全国性大型房地产企业的进入，长沙城市的天际线开始出现超高层建筑，当时90%以上的大型房地产企业均在长沙设立分公司或开发项目。2004-2015年，长沙的房地产市场迎来了黄金时代。

从超大型城市综合体、高标准星级酒店、再到高层、超高层建筑，长沙的住宅市场各种类型遍地开花，大家选择房子的时候，开始从配套、容积率、设计风格等方面考虑，形成了维持至今大部分人的置业观。

随着长沙住宅市场的蓬勃发展，房价随着从1984年的每平方米售价最低为366元，最高为576.46元，到如今主城均价一万多，大热板块破两万，部分楼盘破三万；纵观长沙房价增长历史，有几个时期不得不提。

2008年之前的长沙房地场市场均价还是3字头，在经历08年金融危机后，央行救市，出台救市十三条，历史上第二次首付仅需两成政策出台，并对个人住房贷款利率的下限扩大为基准利率的0.7倍，房地产市场开始飞速回暖，随着09年经济慢慢复苏。长沙均价涨了将近1000元/平米，在2010年来到“5”字头，并在次年涨至6千元/平米。

以湘江世纪城为例，08年均价仅需3千，经过调控后，暴涨20%—25%，再到现在的二手房市场单价1万2起。

随着10年开始的房地产调控，国十条出台，首提限购，并将首付比例（包括首套）都调整至30%及以上，房地场市场步入冷冻，到14年，长沙房价步入停滞状态，随着2014年9月30日，“认房不认贷“新政的提出，房地产开始逐步回暖，加码至15年，先后调整公积金首付比例，2016年全球房价涨幅前十的城市，尽为中国所揽，而长沙房价历史也从以千为单位蜕变成了1字头的万。

以梅溪湖为例，15年梅溪湖均价还在6500元/㎡，16年随着政策的放开，外地购房者的涌入，直接均价破万，楼盘全面涨价2000-3000元一平，到2023年，短短六七年时间，房价一路狂飙，二手房价格从18000元/㎡到2.5万/㎡不等，部分鼎流二手房达3万/㎡。

自2016年首次提出“房住不炒”，落实房地产市场长效机制，合理满足房地产市场需求，房地产业在促进共同富裕方面取得了显著成效。但从2021年下半年以来房地产市场整体下行，房地产行业发展面临胶着状态。个别房企在资金链吃紧、到期债务难以偿还的境遇中苦苦挣扎，企业拿地十分谨慎，在降杠杆过程中，由于部分房企“ 爆雷”，楼市信心受到打击，整个市场迅速降温，购房者观望情绪浓厚,导致市场面的整体反馈一直以平淡为主。

而迈入2023年7月，最高会议的召开，明确指出，适时调整优化房地产政策，紧接着堪称史上最密集程度的救市政策频发，修复房地产市场情况，以往单个救市政策如今叠加，首付两成、认房不认贷，调整房贷利率等，高层定调，各部门响应，为楼市注入“强心针”，房地产市场开始全线飘红。

相较于以往的二三线城市楼市调控，而全国房价高地的北上广深纹丝不动，本次调控，四大一线城市也是积极响应，从广州打响认房不认贷的第一枪，到深圳、上海、北京跟进，仅用了两天。降首付、降利率，作为全国楼市最为严格的一线城市，此刻却是利好频发。

长沙也开始积极响应，宣布执行认房不认贷，并下调首套房首付比例20%，二套首付比例30%，降首套存量房贷利率，降二套房贷利率等政策叠加，对于购房者来说，近十年最松弛的购房环境到来，置业窗口期再次来临！

每一轮窗口期 都是涨价讯号

结合前两次的置业窗口期房价走势，均不难看出，从窗口期的3字头到5字头，从以千为单位到后面的破万，每一轮大幅度调控形成的置业窗口期后，都会迎来一波超出以往房价想象的涨势，抓紧第三次置业窗口期，才是明智之举。

丨图片来源：湖南中原研究所丨

核心地段的好产品 永远稀缺

而近几年，长沙的各大房价天王板块，从一开始也并不如现在这么高不可攀，以洋湖为例，从09年的概念提出到2011年洋湖湿地公园首期开放，当时房价仅4000元/㎡出头，随着不断加码的配套规划，再到宜家、天街等超大型封面级商业入驻，房价飙升到了如今的均价1万7起。仅从23年1月到6月，洋湖新房价格涨幅程度达到15.72%，远超长沙其他区域板块。事实证明，实实在在的配套落地再加上不断集中的规划利好，才是大家愿意买单的“硬通货”。

而纵观长沙楼市历史，受限于土地规划，别墅、洋房等稀缺产品更是一直备受关注，每个阶段都以超越当时均价成为置业者的首选，特别是洋房市场，一路飘红，14年均价6900涨到18年的13000，四年时间单价几乎翻倍，但受限于可供洋房生长的土地日渐稀少，洋房新品供应日趋下降，以21年1-2月为例，商品住宅成交量同比上涨131%，但是洋房产品成交量却上涨了607%！

洋房一直处于一个供不应求的局面，特别是好地段的好洋房，一经推出，便备受市场关注，以洋湖为例，珠江颐德公馆、恒伟西雅韵公馆、中天栖溪里、北大资源理想家园、洋湖18克拉等二手房小区洋房挂牌价2w+/㎡。

正如洋湖板块的中建钰山湖，长沙市2023年上半年整个洋房产品的销售金额、面积双冠王项目，在本次置业窗口期的显现下，更低的首付比例，更轻松的置业门槛，必将受到更多客户的关注，本就稀有的席位，也将会更加少有。

在高密高容产品遍地走的当今楼市，近五年来长沙内五区2.0以下容积率土地供应幅数仅22宗，中建·钰山湖占位城市头部板块洋湖核芯，享受原生态天赋绿洲，拥有总部经济区环绕利好，打造在低密宜居的洋湖也仅此一席的，约2.0容积率、限高54米，75%楼栋为6-8层的纯粹洋房产品的低密住区。

中建钰山湖效果图

中建·钰山湖，以空间尺度，致敬生活的高度；北瞰洋湖湿地公园、西邻靳江河公园，匠造林隐东方式住假园林，规划五重沉浸式美学体验，约300米景观中轴，消融建筑与自然边界的艺术，高规格双精装入户大堂，墙面瓷砖到顶，铝制穿孔板打造车库出入口星空顶，只为更具质感的归家仪式。

中建·钰山湖建筑面积约180㎡起步全系大户型产品，圈层纯粹，一梯两户，大面积无主柱设计，8-12层低密小高层建筑面积约120-142 ㎡四房设计，超高得房率，整个住区采用集中供能，比传统空调、地暖使用成本更低、更节能。毛坯交付，更多改造空间，为全生命周期的生活方式给予足够的包容，让不同的故事在这里自由延伸。

中建钰山湖样板间实景图

中建钰山湖，洋湖芯 建筑面积约120-142㎡2.0低密奢宅丨建筑面积约180-310㎡艺境洋房，臻席竞藏。

9月5日中建钰山湖28、30栋建面120、141、205、210㎡洋房合计56套，31栋建面120、141㎡小高层合计72套已拿证，9月5-8日火爆认筹中，预计9月8日开盘，洋房参考均价18000元，小高层参考均价17000元，预计2025年6月交房。在售18、19栋建面207平、248平平毛坯洋房，价格18000-21000元；20栋建面183平小高层，均价17000元。