“换房退税”这一新政的出台，主要利好的就是那些非满五唯一的 “置换家庭”。

当下市场，北京的改善置换需求非常大，但很多人都卡在了房子还不满五、不满二上，这类人普遍家庭不止一套房产。

省掉这笔税费，可以很大程度促进置换群体快速卖房。

但北京楼市的交易非常复杂，按照此前大家的置换习惯，都会优先等到满五唯一后卖房，或者留有一定操作空间，由买家承担。

新政的出台，需要培养新的市场默契，所以换房之前一定要了解清楚情况。

客观地说：这项政策就是让改善型刚需尽快入场，换房空档期在1年之内的可以享受优惠。

一、政策要点

1.支持的是继续留在楼市的钱。

卖50万、买100万，个税全退；卖100万、买60万，按比例退，即退60%的个税。

2.支持同城换房。

卖房和买房需要在同一个地级市内才能享受优惠。

二、买房能省多少钱？

目前各地卖方个人所得税大多是按房价的1％核定征收，所以≈房价打9.9折。

比如卖掉200万的房子，买300万的改善型住房，可以申请退税200*1％=2万元。

三、哪些群体最受益？

对于纯刚需，本来也没买过房，完全不涉及。

对于炒房客，好不容易脱手了，不会因为这点小利而入场。

最受益的是改善型刚需，卖了小房子换大房子，享受这项政策，确实可以省点钱。

这项政策针对的主要就是这类群体的换房需求。

但是改善型刚需换房也面临一个尴尬的问题：以成都市为例，名下无房满2年才具有刚需资格，这项政策要求卖房1年内再买房才能享受退税。也就是说要想申请退税，就只能以普通资格去买顺销盘或者二手房，也不知道赚了还是坑了。

四、实施细则

两部门政策发布当天，税总就发布了实施细则和政策解读，其中较为重要的是关于“1年内”是如何界定的。

卖房的时点：从个人所得税完税的时间算起，就看卖方是什么时候交的个人所得税。目前通常都是先交税再过户，与过户时间基本相同。

买入的时点：购二手房，以契税完税或不动产权证上的时间为准。现有登记政策下，通常契税完税和不动产权也基本相同。

购新房：以住建局网签备案的时间为准。这里需要注意一下，不是以你和开发商签了合同的时间，而是要以合同在住建部门备案的时间为准，就是大家经常听到的“网签时间”。

细则还规定了应该向哪个税务机关提出申请：

卖房的时候在哪里交了个人所得税，就在哪个税务机关申请。这也很好理解，在哪里交的就去哪里退。

这项规定其实让郊区有点受伤，同城换房通常都是卖远郊、买主城，这样的结果就是不仅拉动了主城的经济，还要在远郊申请退税，远郊：“招谁惹谁了我？”