长沙二手房费用计算，在长沙买二手房需注意的八大问题

买卖二手房的时候，费用计算是必不可少的，在准备买房之前，我们要尽可能的了解一些相关方面的文章，这样就可以有效的减少信息差，从而为我们买房带来便利，本文象盒小编就从多个方面来围绕二手房费用计算以及买二手房需要注意哪些问题来开展，如果你刚好有这方面的困惑，不妨一起来看看吧。

计费基数：

1、买卖双方成交价；2、评估价(评估标准见政务公开栏)；两者按价格高的还款。

税费比例：

1、契税：普通住宅1.0%，非普通住宅4%;2、综合税：1.93%;3、印花税：0.05%;4、营业税：购买时间在5年内的房屋需缴纳的营业税为：成交价×5%;5年后普通住宅不征收营业税;

5、城建税：营业税税额的7%;6、教育费附加税：营业税税额的3%;7、个人所得税：对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用。

转让住房过程中缴纳的税金是指：纳税人在转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。提示：个人买卖住房时应持经房地产管理部门审核后的《房屋买卖合同》到房屋所在区域的地税局交纳各税。纳税时，住房买卖双方必须提供购房合同、发票、购房人户籍证明等。

买卖二手房注意事项：

一、核实房屋产权情况

首先明确自己需要房屋的目标（地段、楼层、户型等），确定后核实卖方房屋手续是否齐全，有无房产证，产权是否明晰无纠纷，尤其是否是离婚析产，有无继承或共有权人，有无租赁，以防止不法之人虚构房屋信息或者伪造房屋产权证进行欺诈，最大限度地维护买方的资金安全。

二、现场了解房屋情况

房屋不同于普通商品，需要全面了解，尤其是查看有无漏水、渗水、裂缝以及光照、户型等情况。若买方没有时间或不专业，可委托专业机构做一个详细的调查评估。与此同时，还须询问小区物业保安、管理收费标准如何等。

三、定金与订金，一字之差大相径庭

对小区区域与房屋已详细了解，确定购买意向后再交定金。根据法律规定，定金交纳后，买方违约无权要求返还，卖方违约双倍返还定金，所以定金是把双刃剑，对双方均有约束力，而订金为预付款，收受订金卖方不履行约定的，买方无权要求双倍返还，无惩罚功能。现在是买方市场，好房子比较多，除非有意向，没有必要急于交定金。

四、找个靠谱中介，促进双方成交

俗话说，术业有专攻，除非买方对二手房交易流程特别了解，否则不要绕开中介，毕竟整个二手房交易流程非常繁琐，再加上买卖双方彼此都不熟悉，如果买方自己去办理的话，不但得不到卖方的理解，而且很容易出现矛盾，更重要的是好房子不等人，速办速决，以免夜长梦多。

五、签合同，做评估

在中介的撮合下，买卖双方签订房屋买卖合同，一方面仔细查看合同内容，最重要的是产权情况、房屋价格、交易税费及（定金、过户、交房）日期，须明确二手房交易税费双方如何分担，另一方面需要委托评估机构对房屋进行评估，为办理二手房按揭贷款做准备（全款买方忽略贷款事宜）

六、办理贷款与过户

房屋评估后，开始去银行办理贷款，买方须确认一下贷款额度，以便准备首付款。至于买卖双方走资金监管程序还是非监管程序，这根据双方的需要进行选择，资金监管程序相对安全，但周期较长，非监管程序相对简便，但资金安全保障性低，各有利弊（笔者建议走资金监管程序）。需要注意的是，银行放贷需要一个过程，由于贷款额度以及买方自身条件不同，银行放款的速度不尽相同，所以房屋买卖合同中约定房屋交易时间可适当长一些，以免在约定时间内银行未放款而出现违约现象。

七、等额本金和等额本息的选择

作为购房者，房贷占家庭支出的半壁江山，所以一定要规划好贷款方式的选择。等额本金还款，呈现逐月递减的状态，节省了不少利息上的钱，但前期的还款非常多；等额本息法是每月的还款额相同，但利息非常多，可达本金的一倍。至于选择哪种还款方式，需要根据买方的现状和对未来的把握而定，不能人云亦云。

八、卖方户口问题

目前户口绑定很多事情，尤其是上学、医保等事宜。卖方把房屋出售后，若户口未迁出，买方将无法落户。在二手房屋买卖纠纷中，这样的案例很多。鉴于户口是不能强制迁移的，所以在房屋买卖合同中，须明确约定卖方应当在过户或交房前将户口迁出，有时卖方会基于实际情况要求推迟户口迁出时间，故应书面约定户口迁出时间及违约责任，否则买方会面临一系列问题。

买房是一件人生大事，万般世间美好，都不及家的温暖，拥有属于自己的房子，再不用颠沛流离，往后余生，愿所求皆如愿，所盼皆可期！