参与过新房买卖的人一般都知道，大家手上签订的新房合同不单单只有一种，有些人经常会把新房预售合同和商品房买卖合同搞混，其实新房预售合同和商品房买卖合同是有很大区别的，小编这就带大家辨认，什么是新房预售合同和商品房买卖合同。

其实，新房预售合同和商品房买卖合同最大的区别是“合同签订的场合不同”，首先新房预售合同一般用于期房，这类新房是还未建设完成或未封顶的新房，开发商属于“提前售卖”，大家购买这类房屋时签订的合同属于新房预售合同；而商品房买卖合同一般用于现房买卖现场，这类新房一般是已经封顶、即买即住的新房，对于这类新房现房，大家与开发商签订的合同一般是商品房买卖合同，购买现房时是不会签订新房预售合同的。

一、签新房合同有哪些细节需要注意？

1、首先看开发商是否具备“五证”

五证，一个是建设用地规划许可证，第二是建设工程规划许可证，第三是建设工程开工证，第四是国有土地使用证，第五是商品房预售许可证，简称叫“五证”。其中前两个证是由市规划委员会核发的，开工市是由市建委核发的，国有土地使用证和商品房预售许可证是由市土地资源和房屋管理局核发的。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利的办理产权证。

2、使用规范的合同文本

一定要参照最好是采用且不要随意修改《文本》，并按照文本中所列条款认真填写，了解各项具体内容。不要随意去签订开发商自己定的《定购协议书》还交一笔订金。就算很多人都这样做，但这并非购房的必经程序。且这种合同一定是权利义务不平等的，对自己尤其不利。最好能够直接与开发商签预售合同就好。

3、查验有关证明文件

买期房要查看开发商是否有预售许可证，并要确认自己所购之房在预售范围内，买现房则要查看开发商是否具有该房屋的大产证和《新建住宅交付使用许可证》。

4、买期房要注意建筑面积的约定

在填写暂测面积时除了要填上总建筑面积外，还要填上套内面积和公用分摊面积。

5、买期房要约定条件和时限

所谓交房有两层含义：一层是房屋使用权即实物交付;另一层是房屋所有权转移即产权过户。

6、签约时要注意房屋质量问题

购房者在签约时，应认真推敲《商品住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》两书的内容，并将质保书作为合同的附件。

7、签约时明确物业管理事项

合同中要确定前期物业管理公司，以及双方约定的物业管理范围和收费标准。

8、注意合同文本中补充协议的内容

购房者应谨防有些开发商，将示范合同文本中保护交易公平的条款，通过补充协议加以取消，以减轻卖方的责任。

9、注意约定违约责任

这里指的违约包括：签约后购房者要求退房、不按期付款;开发商卖房后要求换房，不按期交房;面积变动超过约定幅度;质量不符合要求;办理过户手续时不符合规定和约定等。

综上所述，新房预售合同和商品房买卖合同一般适用不同种类的新房销售现场，大家只要看到新房预售便可以确定该新房是期房，属于还未建设完成新房，一般在签订合同时，开发商会按照住建局给出的合同范本进行交易，大家签订新房合同时注意下合同的表述是否清楚即可。